（「以房養老」可以讓大人善用房產、每月獲得穩定的金流，還可以在自己熟悉的家安心養老。照片來源：Shutterstock）
大人可以透過５個重點，評估自己是否適合「以房養老」：
1.什麼是「以房養老」？
當我們買房時，先付頭期款，然後向銀行貸款，再按月還錢給銀行。萬一沒還貸款，銀行就拍賣房產。
「以房養老」的概念是反過來的：將「名下無貸款的房產」抵押給銀行，銀行按月付錢給我們，當貸款契約到期或借款人身故，就以處理擔保品的方式償還債務。
2.我的房產可以「以房養老」嗎？
（房產可不可以申貸「以房養老」，也受屋齡等3個條件影響。照片來源：Shutterstock）
以房養老的基本條件有3個：
- 無貸款的房產。
- 所有權單純：房產所有權為借款人單獨所有。
- 屋齡限制：屋齡加計貸款期間小於60年。
3.我的房產「以房養老」，銀行每個月可以給我多少錢？
（銀行核貸總金額除以貸款總期數，再扣除利息，就是每個月銀行撥款的金額。照片來源：Shutterstock）
先舉個例子：林大哥60歲時，在台北林口有一間屋齡20年、價值1,500萬的房子，申貸「以房養老」，銀行核貸額度1,080萬，貸款年限30年（即360期）、年利率2%。1080萬除以360期，每月撥款金額為30,000元。
那麼，林大哥每個月可以因「以房養老」從銀行拿到的錢如下：
- 第1期實領：30,000元
- 第2期實領：30,000元-50元（利息）＝29,950元
- 第3期實領：30,000元-100元（利息) ＝29,900元
以此類推，林大哥在第16~30年時，每個月可以拿到的錢為：
- 第201~360期實領：30,000元-10,000元（利息已達扣除上限）=20,000元
為什麼每個月銀行給的錢都不一樣，而且還愈領愈少？
「以房養老」，銀行每月的撥款會先扣除利息，而隨著撥付期數增加，導致貸款本金增加，每期的利息也會跟著增加，因此扣除利息後，每個月實際領到的錢就會愈來愈少。
（每月銀行撥款前，會先扣除貸款利息，因此利率的變動，也會影響到每月實領的金額。照片來源：Shutterstock）
多數銀行都規定「扣息上限為月撥付金額的三分之一」，一旦利息高過三分之一，就開始掛帳，等貸款期滿後，再一次給付給銀行。以上面林大哥的例子來說，因為201期的利息剛好到達扣除上限，即撥付金額30,000元的三分之一10,000元，之後超過的利息就開始掛帳。從201~360期，累計掛帳利息總計636,000元。
所以「以房養老」帶來的現金流只是穩定，而不是固定。而且「以房養老」貸款的利率是每月浮動計息，如果像目前台灣開始升息，那麼每個月扣除的利息變高、領的錢還會縮水，累計掛帳利息也會增加。
4.「以房養老」貸款後，我的房產會變成銀行的嗎？
（如果在貸款期滿後，無法清償借款的本金加利息，銀行就會向法院聲請拍賣房產。照片來源：Shutterstock）
以房養老只有把不動產抵押給銀行，房產的所有權還是借款人。若借款人林大哥申貸「以房養老」10年後就上天堂，而子女希望保留房產，有３種方式可以選擇：
- 子女以自有資金清償這10年的借款共360萬。
- 出售房屋償還借款360萬，清償後的餘額，由子女繼承。
- 與銀行協商，由繼承人申請房貸「借新還舊」。
若繼承人不處理，銀行會向法院聲請拍賣房產，賣得的價金先償還銀行借款。若有剩餘，會歸還給繼承人；如不足清償，則會對借款人的其他財產進行追償。
5.壽命超過以房養老貸款年限，會遇到什麼問題？
（如果壽命超過以房養老的貸款年限，就會面臨清償借款或是房屋被銀行拍賣、要另尋住處的問題。照片來源：Shutterstock）
貸款期間30年到期，到時候只需要清償借款即可贖回房產。那30年之後要償還的本金連利息是多少？
林大哥60歲申貸「以房養老」，30年後90歲，借款本金為1,080萬，加上累計掛帳利息總計63.6萬，合計1143.6萬元。如果90歲的林大哥沒有拿出1143.6萬元清償借款，銀行就有權拍賣這間房屋，林大哥就要另外找地方住。
在申貸「以房養老」之前，可以依個人條件評估自已是否適合。更好的方式是，無論現在幾歲，都提早做好理財與退休規劃，運用時間的複利效應，讓自己在退休後擁有足夠的財富、打造良好的生活品質。
作者介紹│廖嘉紅，擁有國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷，粉絲專頁為「R姐財富方舟」。