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退休後不必擔心「窮得只剩房子」!購屋選對區段就能以房養老

退休後不必擔心「窮得只剩房子」!購屋選對區段就能以房養老
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政府推動年改,退休的軍公教人員往後每月可能少領2、3萬元,李伯伯就是其中一個收到退休金重算處分書的退休老師。 有別於其他同事憂心以後月退俸大減,會影響生活品質,李伯伯氣定神閒,年輕時省吃儉用攢了一棟房子,好不容易現在房貸都繳清,生活倒也過得愜意。

在得知自己月退將減少之後,李伯伯遂把那棟價值1,000萬元左右的房產,辦理30年期以房養老,貸款7成,借了700萬元,以利率2.5%計算,李伯伯每月可領到貸款金約20,000元,雖然前10年每月要付點利息,這樣起碼補足少領的部分,生活品質不至於受到影響,也不需要跟兒子伸手拿生活費,若兒子想繼承那棟房子,以後這些貸款就讓年輕人自己想辦法。

依內政部推估,到了2025年,台灣65歲以上人口所佔比例將達20.1%,也就是5個人中就有1個人是年滿65歲以上的老年人口,台灣正式邁入超高齡社會。為了解決越來越多老人在經濟安全上的需求,內政部從2013年起,開始推動「不動產逆向抵押制度」試辦方案,也就是俗稱的「以房養老」。

青壯族淪夾心族,要存退休金好難

根據調查,逾半青壯族在退休前,恐怕連新台幣50萬元都存不到,因為他們上得奉養年邁雙親,下得負擔子女教育生活費,慘而淪為「夾心族」,若還有房貸要付,就更不容易存下退休金。

據統計,目前台北市平均每人每月消費及非消費支出總額已近35,000元,若考慮通膨,退休後獨自1人要過20 年「普通生活」,資金需求估算高達1,220萬元,這麼一來,恐有逾半的青壯族,退休後連普通生活都難以維持。

以房養老日益普遍,老人不必擔心窮得只剩房子

面對這樣的慘況,台灣各銀行自2015年起,陸續開辦以房養老貸款業務,目前推出以房養老專案的銀行已超過11家,包括台銀、土銀、合庫銀、台企銀、一銀、華銀、中信銀、台新銀、上海商銀、兆豐銀等,申辦門檻也從65歲下修至60歲。

台企銀、中信銀及台新銀推出的以房養老貸款,結合保險與信託機制,有別於政府推出的公益型以房養老方案,資格限制多而乏人問津。銀行版的以房養老貸款,貸款條件較寬鬆,自2015年開始,截至2017年9月底,全國承作件數突破2千件、核貸金額也破百億元。

「以房養老」是指銀行讓沒有固定收入的銀髮族,用自己名下的房子向銀行借錢,每個月可領取固定收入,以借款人的往生日為到期日,屆期償還本息,正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」(Reverse Mortgage)。

這種以房養老貸款,就像辦房貸一樣,只是把房子抵押給銀行,所有權及使用權還是借款人的,到期只要清償借款,房子就會回歸所有權人或繼承人。

有屋族不必擔心退休後「窮得只剩下房子」,可活化自有不動產,獲得安養所需的生活費,並在自己的房子內終老,過著有尊嚴、有品質的老年生活。

不婚族或沒生子女的頂客族,更可選擇以房養老將資產充分運用,剩餘部分則可利用安養信託,有尊嚴地度過晚年生活。

各銀行推出的以房養老商品有不同的貸款方案,像是貸款本金的撥付方式,有的為按月定額撥付,也有結合信託及年金保險商品等方式給付,將貸款拿去購買年金保險,以確保專款專用、保全資產,選擇十分多元。

承辦以房養老的對象,部分銀行限制60歲以上,有些則要求65歲以上、名下有房產,就可辦理30年期的以房養老貸款。若房產地段好,貸款成數最高可達7成,利率最低為2.13%。

算給你聽,以房養老讓你不吃虧

目前有11家銀行與台北市政府提供2種不同性質的以房養老專案,做法就是把老人的自用房屋完成鑑價程序後,換成等值現金,平均攤提在一定的年限(10、20、30年)內。這段期間銀行會每月固定給付一筆金額給老人,但也會從中扣除貸款利息,貸款利率最低為2.13%。

我們舉個例子來計算,李伯伯的房子經鑑價後,價值新台幣1,800萬元,辦理30年期的以房養老貸款,經核准後貸款成數為7成:

●以房養老的額度為1,260萬元。(1,800 X 0.7=1,260)

●每個月銀行要支付李伯伯約新台幣35,000元。(30年 X 12=360個月),(1,260萬分成360個月付,每個月約等於35,000元。)

●假設貸款利率為2.3%。第1個月李伯伯需付35,000 X 2.3%=805元的利息,這筆利息銀行會從月給付中直接扣除,因此李伯伯第1個月實際拿到的金額為34,195 元(35,000-805=34,195)。隨著銀行撥付的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會逐步增加,大多數銀行規定,扣息金額上限為每月給付金額的1/3,若利息金額超過上限(大約會落在10~13年間)時,李伯伯每月最低還能領到約新台幣23,000元的養老金,直到30年期滿為止。

房子區段好,後半輩子方可用房子養老

不過,筆者最後還是要提醒大家,「以房養老」仍有一個最大的限制,就是房子座落的「區段」問題。

若是房子位於偏遠的市郊、重劃區,或是區段差、屋齡老舊的房子,銀行在鑑價時較為保守,導致鑑價金額不高,貸款人每月可領的生活費太低,就無法因應生活所需。

換言之,年輕時買房還是盡量要朝市中心移動,選擇區位好、屋況佳的房子,才有機會實現「前半輩子養房子,後半輩子用房子養你」的退休夢。

 

本文節錄自《錢難賺,房地產別亂買》,由 時報文化 出版。


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